Juridique : Les outils légaux pour autoriser la création d'un hameau intégré à l'environnement

Préparer les nouvelles stratégies de “ruralisation” (et non urbanisation) de nos campagnes invite à prendre appui sur le cadre juridique existant et le faire évoluer. (Ruraliser : donner la caractéristique du rural. Qui se rapporte à la campagne, les paysans, l’agriculture.)

Pour encadrer sur le plan urbanistique l’installation d’un hameau expérimental intégré à l’environnement, il nous faut décrire un zonage adapté qui ne classe pas “urbanisables” les terres agricoles et naturelles qui l’accueillent.

Considérant les textes suivants :

• la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, dont les objectifs invitent à construire plus, mieux et moins cher, à favoriser l’habitat intergénérationnel, à obliger à la rénovation énergétique ;
• le code d’Urbanisme dont l’outil STECAL qui permet exceptionnellement la création d’une zone délimitée, sur une parcelle classée A ou N, en vue d’y construire des bâtiments, ou des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs. Ce dispositif est encadré par la consultation de la CDPENAF afin de contribuer à la limitation de la consommation des espaces naturels. La loi ne précisant pas les constructions possibles, il appartient à l’autorité compétente en matière de document d’urbanisme, en fonction des besoins et des circonstances locales, de fixer le contenu possible des STECAL;
• l’article R 111-51 du code de l’urbanisme qui autorise les résidences démontables, c’est-à-dire sans fondation, autonomes et destinées à une habitation principale. Cette définition est cohérente avec des habitats résilients, sans chape béton, démontables, non connectés aux réseaux et offrant tout le confort moderne, que l’Oasis souhaite expérimenter;
• la loi Littoral, qui a pour objectif de préserver des zones particulièrement sensibles et définit les hameaux nouveaux intégrés à l’environnement comme des zones délimitées par un PLU, où peut être autorisé un petit nombre de constructions (la jurisprudence valide 19 bâtiments) intégrées à l’environnement et organisées dans le respect des traditions locales ; 
• les OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) qui permettent de définir les intentions et orientations d’aménagement qualitatives, peuvent porter sur un secteur donné du territoire (OAP de secteurs). L’OAP concernant le secteur du Hameau intégré à l’environnement pourrait permettre de décrire les modalités permettant de mettre en valeur l’environnement, de mettre en valeur les villages en décrivant les activités nécessaires à la vie quotidienne, et de favoriser la mixité fonctionnelle en précisant les commerces et activités économiques présents.

Il est clair que le cadre légal permet d’envisager dès aujourd’hui la définition d’un zonage expérimental dans l’esprit du Hameau nouveau intégré à l’environnement.

Nous espérons que notre expérimentation nourrisse la réflexion générale permettant de réintégrer et étendre au-delà du littoral la notion de hameaux nouveaux intégrés à l’environnement (Article L146-4 du Code de l’Urbanisme). 

Cinq pistes pour autoriser des hameaux intégrés à l’environnement.

• La Loi ÉLAN du 23 novembre 2018 a pour objectif :

*Construire plus, mieux et moins cher : Notre approche d’auto-construction locale et de LowTech écologique accessible à tous, contribue à cet objectif.

*Restructurer et renforcer le secteur du logement social : Ce projet de Hameau intégré à l’environnement est accessible à tous, sans contrainte d’apport minimum. Il est donc une réponse concrète aux revenus modestes.

*Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale : L’installation au sein d’un hameau intégré à l’environnement, organisé en Gouvernance partagée et portant un projet économique solidaire (mixant des personnes avec un apport et d’autres sans apport), permet de répondre concrètement à cet objectif. 

*Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale : Un projet de Hameau intégré à l’environnement ne peut clairement par être dans une zone urbaine. La stratégie d’Urbanisation nous éloigne irrémédiablement des joies et du bien-être apportés par un cadre de vie entouré par le vivant. La notion de propriété privée, nous enferme et nous oppose, là où la vie dans un Hameau intégré à l’environnement nous réapprend la coopération, l’entraide, la solidarité et le respect.

• L’outil STECAL, pour des projets exceptionnels

Selon la Circulaire Ministère du Logement et de l’Egalité des Territoires et de la Ruralité, la loi ne précise pas les autres constructions possibles (en plus des gens du voyage et  résidences démontables) à l’intérieur des STECAL. Il appartient donc à l’autorité compétente en matière de document d’urbanisme, en fonction des besoins et des circonstances locales, de fixer le contenu possible des STECAL.

Ces zones doivent garder un caractère exceptionnel et sont délimités après avis de la CDPENAF, qui peut être consultée sur toute question relative à la réduction des surfaces naturelles, forestières et à vocation ou à usage agricole et sur les moyens de contribuer à la limitation de la consommation des espaces naturels, forestiers et à vocation ou à usage agricole. 

La CAA Bordeaux, 5e ch., le 18 déc. 2018, n° 17BX00301, conclu que, bien que ce STECAL ne soit pas indispensable au maintien dans la commune de l’activité agricole, ce classement est utile à son maintien et préserve la vocation agricole des lieux avoisinants (CAA Bordeaux, 5e ch., 18 déc. 2018, n° 17BX00301).

Nous travaillons à rencontrer les personnes associées de la CDPENAF en Gironde, afin de les informer du projet et prendre en compte toutes leurs remarques. Dans toutes ses particularités, le projet respecte cette zone et les points de vigilance de la commission :

✓ Protection des espaces naturels : 

Aggradation de l’espace naturel, création d’une trame verte, projet agricole intégré à la biodiversité, pas de connexion aux réseaux publics, assainissement par phytoépuration, zone Natura 2000 du Lisos à 240 m d’une zone forestière sur la propriété. Constructions réversibles, éco-construites et à énergie positive.

✓ Protection des espaces agricoles et forestiers : 

Valorisation de la place de l’arbre, projet agricole multi-productions à taille humaine, production alimentaire pour le territoire, parcelle non primée à la PAC. 

✓ Préservation et à la remise en bon état des continuités écologiques : 

Plantations d’arbres, arbrisseaux et haies, concourants à la continuité écologique du projet, terrain non situé sur une zone Natura 2000.

✓  Limitation de la consommation excessive de l’espace : 

Taux d’occupation de 0,56%. L’habitat sur pilotis apporte une réponse concrète à l’objectif de réduction de la consommation d’espace agricole. Les habitats rendent possible les activités agricoles et contribuent aux activités agricoles (poussinière, serre, champignons, végétaux, etc.)

✓  Limitation des impacts excessifs sur les flux de déplacements : 

Les habitants travaillent pour la plupart sur le lieu, ce qui limite les déplacements. Ils œuvrent à l’activité du territoire. L’offre de service se rapproche des habitants.

✓  Répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services : 

Le projet porte des activités économiques diversifiées pour répondre aux attentes des consommateurs locaux. Il est source de commerces, services et emplois pour le territoire. Les partenariats sont nombreux, faisant travailler plusieurs entreprises agricoles et artisanales du secteur.

Des exemples de STECAL ayant permis des constructions existent bien sûr, notamment ces 2 PLUi qui ont utilisé l’outil STECAL en vue de déterminer la constructibilité en zone A et N : 

– PLUi de la CdC de la région de Doué-La-Fontaine (en Maine-et-Loire 49)

– PLUi de la CdC du pays de Faverges (en Haute-Savoie 74)

Lorsqu’une demande de permis d’aménager porte sur l’aménagement d’un terrain en vue de l’installation de résidences démontables définies à l’article R. 111-51 du code de l’urbanisme, constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs et disposant d’équipements non raccordés aux réseaux publics, le demandeur joint à son dossier, en application de l’article L. 111-11, une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité. Ces conditions sont fixées, le cas échéant, par le PLU, notamment dans les secteurs délimités en application de l’article L. 151-13. Cette attestation est fournie sous la responsabilité du demandeur (C. urb., art. R*. 441-6-1).

Article R 111-51 du code de l’urbanisme : « Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables ». 

L’article L. 151-13 du code de l’urbanisme ne fait nulle part mention de l’obligation pour les STECAL d’être dans la continuité des bourgs. L’obligation de construction en continuité avec les agglomérations et villages existants concerne le Littoral (article L. 121-8 du code de l’urbanisme). 

•  Les hameaux 

Selon la jurisprudence, le terme de hameau désigne un petit ensemble de bâtiments agglomérés à usage principal d’habitation, d’une taille inférieure aux bourgs et aux villages. Les critères cumulatifs suivants sont généralement utilisés :  un nombre de constructions limité destinées principalement à l’habitation ;  regroupé et structuré ;  isolé et distinct du bourg ou du village. Le hameau implique, comme la notion de continuité, une proximité des constructions. 

Le Conseil d’État a jugé que le fait que les constructions soient édifiées sur des parcelles contiguës n’implique pas nécessairement qu’elles constituent un hameau, lequel est caractérisé également par une proximité des bâtiments (CE, 5 février 2001, Secrétaire d’Etat au logement c/ Commune de Saint-Gervais, n° 217796 et 217798). De même, une zone rurale qui ne comporte que quelques habitations dispersées ne saurait constituer un hameau ( CE, 10 avril 1996, Artis, n° 116165), et ce même pour des constructions habituellement désignées comme telles localement ( CAA Lyon, Fournier, 8 juillet 2004, n° 00LY00019)

Les habitats de l’Oasis sont liés et limités aux besoins d’activités sur le lieu, tous implantés sur la même parcelle, en tenant compte de la morphologie du terrain, regroupés harmonieusement autour d’une voie privée stabilisée, et ne génèrent aucune infrastructure supplémentaire pour les services de l’Etat.

• La notion de “hameaux nouveaux intégrés à l’environnement” 

D’après l’Article L146-4 du Code de l’Urbanisme (Chapitre VI : Dispositions particulières au littoral) : L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.

Bien que cette notion ne soit applicable qu’aux communes du littoral, il nous semble intéressant d’étudier la possibilité de réintégrer et étendre cette notion bien encadrée.

En 2014, le Conseil d’État précise qu’un permis de construire peut être donné, pour une construction qui n’est pas en continuité avec les agglomérations et villages existants qu’à la condition que le projet soit conforme à la destination d’une zone délimitée par le document local d’urbanisme, dans laquelle celui-ci prévoit la possibilité d’une extension de l’urbanisation de faible ampleur, intégrée à l’environnement par la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales.

Notre projet répond précisément aux critères de ces hameaux nouveaux intégrés à l’environnement :

• Une zone délimitée par le document local d’urbanisme: une zone STECAL à intégrer au PLUi, en collaboration avec la CdC Réolais en Sud-Gironde.
• Une intégration à l’environnement: habitats construits sur la base de matériaux naturels et réversibles, qui tient compte des spécificités topographiques du terrain, qui préservent l’espace agricole, améliore la composante paysagère, etc.
• Un petit nombre de constructions:  20 foyers, c’est à dire 1400m2 de plancher (la jurisprudence admet qu’un hameau nouveau intégré à l’environnement d’un ensemble immobilier de 19 bâtiments, bien qu’il génère une surface de plancher de 10 298 m2, 205 places de stationnement est un petit nombre de constructions. C’est également le cas d’un ensemble de 10 maisons).
• Organisation du bâti dans le respect des traditions locales : Organisée autour de la place centrale du hameau, qui est un lieu d’accueil et de convivialité, et privilégiant pour les habitats les zones pentues car moins accessible à l’agriculture. (la jurisprudence admet une implantation autour d’une rue centrale, d’une petite place avec une fontaine et un boulodrome, mais refuse ce classement si elle se borne à aligner des constructions, sans organisation spatiale conforme aux traditions locales) 

• Les OAP :

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation permettent de définir les intentions et orientations d’aménagement qualitatives qui peuvent porter sur un secteur donné du territoire (OAP de secteurs).

L’OAP concernant le secteur du Hameau intégré à l’environnement pourrait permettre de mettre en valeur l’environnement, notamment en décrivant les modalités d’intégration des habitats dans leur environnement, ainsi que les services économiques apportés au territoire.

Faciliter la mise en valeur des villages ruraux , en leur apportant les composantes nécessaires à la vie quotidienne de leurs habitants.

Favoriser la mixité fonctionnelle des constructions, en précisant les commerces et activités économiques présents sur le hameau intégré à l’environnement.